Thị trường BĐS nhà ở Việt Nam vẫn đang ở trong thời kỳ đầu phát triển. Việc chưa phát triển các quỹ REITs (Quỹ đầu tư tín thác BĐS) và thị trường thứ cấp cho các khoản nợ BĐS (mortgage-backed securities), đồng thời ràng buộc sở hữu của các nhà đầu tư nước ngoài tối đa 49% khiến thị trường BĐS nhà ở có ít động lực để phát triển bùng nổ.
Chuỗi giá trị ngành Bất động sản dân cư
Sở hữu và phát triển: Tại Việt Nam, các dự án BĐS nhà ở chủ yếu được đầu tư phát triển bởi các Chủ đầu tư hoặc các bên phát triển chuyên nghiệp.
Tài trợ vốn: Các dự án BĐS nhà ở chủ yếu được tài trợ vốn từ các ngân hàng thương mại. Một số ít các dự án huy động vốn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, ràng buộc tỷ lệ sở hữu tối đa 49% đối với NĐT có yếu tố nước ngoài đang là một trong những rào cản lớn trong việc thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài.
Khai thác: thông thường chủ đầu tư sẽ trực tiếp vận hành và khai thác dự án BĐS nhà ở. Tuy nhiên, tại một số dự án BĐS trung – cao cấp cung cấp dịch vụ đa tiện ích, chủ đầu tư sẽ thuê những doanh nghiệp quản lý tài sản chuyên nghiệp (Savills, CBRE, Vinhomes, etc.) để tiến hành quản lý vận hành các dự án.
Xây dựng: Đa số các đơn vị xây dựng trong các dự án BĐS nhà ở tại Việt Nam đều là công ty con hoặc công ty liên doanh/liên kết của chính chủ đầu tư dự án. Chỉ số ít các dự án quy mô lớn, những dự án đô thị, công trình phức hợp giá trị cao thì chủ đầu tư mới thuê các công ty xây dựng chuyên nghiệp bên ngoài.
Sử dụng: để đưa sản phẩm đến tay người tiêu dùng, chủ đầu tư lập ra sàn giao dịch BĐS của riêng mình hoặc hợp tác với các công ty đại lý/ môi giới BĐS chuyên biệt để tiến hành mua bán.
Các loại hình BĐS nhà ở chính
Thị trường BĐS nhà ở Việt Nam được chia thành hai loại chính :nhà ở chung cư (căn hộ) và nhà ở gắn liền với đất (nhà ở liền kề với đất).
Để có cái nhìn chi tiết hơn về thị trường BĐS nhà ở Việt Nam, chúng tôi tập trung phân tích thị trường BĐS nhà ở tại hai thành phố lớn nhất Việt Nam – thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
Nhà ở chung cư
Theo dữ liệu từ CBRE, dễ thấy nguồn cung và lượng hấp thụ bất động sản nhà ở thường đạt lượng giao dịch lớn nhất vào quý cuối cùng hàng năm. Tại thời điểm Q1.2021, khó khăn về giấy phép khiến nguồn cung BĐS dân cư giảm mạnh tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh, trong khi nguồn cung tại Hà Nội tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Trong khi thị trường Tp. Hồ Chí Minh được dẫn dắt bởi phân khúc hạng sang vào cao cấp – với giá bán lần lượt đạt 6.500 USD và 2.600 USD/m2, nguồn cung các dự án bất động sản tại Hà Nội chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp, với giá bán xấp xỉ 1.461 USD/m2.
Nguồn: CBRE
Nhà ở gắn liền với đất (nhà liền kề, biệt thự, đất nền)
Nhà ở gắn liền với đất là sản phẩm BĐS được yêu thích bởi các nhà đầu tư. Mặc dù nguồn cung khá hạn chế tại thời điểm Q1.2021, tỷ lệ hấp thụ mới đạt xấp xỉ 77% tại thị trường Hà Nội, và tỷ lệ bán luỹ kế tại Tp. Hồ Chí Minh đạt 97%. Giống như các sản phẩm đầu tư khác, giá nhà ở gắn liền với đất đạt đỉnh tại cả hai khu vực, với giá bán trung bình đạt 5.628 USD/m2 tại Hà Nội, và 6.230 USD/m2 đất cho sản phẩm nhà phố thương mại tại tp. Hồ Chí Minh.
Nguồn: CBRE
Định giá doanh nghiệp phát triển BĐS nhà ở
Các doanh nghiệp BĐS nói chung và BĐS nhà ở có những đặc thù riêng. Trong đó phải kể đến:
- Các doanh nghiệp thường thu tiền theo từng giai đoạn phát triển của dự án, trong khi doanh thu lại chỉ được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Khoản tiền này sẽ được ghi nhận vào khoản mục Người mua trả tiền trước trong Báo cáo tài chính.
- Khi thị trường BĐS phát triển nóng, doanh thu ghi nhận nhiều và dễ phát sinh lợi nhuận đột biến. Trong khi đó, khi thị trường BĐS đóng băng thì rất nhiều doanh nghiệp BĐS không có doanh thu và lợi nhuận.
- Tài sản có giá trị nhất, lớn nhất đối với các doanh nghiệp BĐS nhà ở là quỹ đất sạch và các dự án đang phát triển.
Các đặc điểm trên dẫn đến doanh thu, lợi nhuận, dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS thường không ổn định qua các năm. Do đó, các phương pháp so sánh (P/E, P/B) hay mô hình định giá dòng tiền tự do (FCFF, FCFE) đều không thể áp dụng được trong việc định giá các doanh nghiệp BĐS.
Thay vào đó, phương thức phù hợp nhất, áp dụng nhiều nhất với các doanh nghiệp phát triển BĐS là RNAV (Revalued Net Asset Value – Phương pháp giá trị tài sản ròng).
Cách tính RNAV của một doanh nghiệp phát triển BĐS bất kỳ
RNAV = (i) thay đổi trong giá trị bất động sản đầu tư công ty đang nắm giữ + (ii) giá trị thặng dư của tài sản nắm giữ để phát triển + (iii) giá trị tài sản ròng của công ty trên bảng cân đối kế toán.
Thông thường, một khoảng chiết khấu (discount) hoặc gia tăng (premium) sẽ được áp dụng cho RNAV, cân nhắc đến các yếu tố như là chất lượng quản lý, quy mô doanh nghiệp, danh tiếng, hay rủi ro trong kinh doanh để tính ra RNAV điều chỉnh.
Sau đó, RNAV điều chỉnh trên từng cổ phiếu sẽ được tính bằng cách lấy RNAV điều chỉnh chia cho số lượng cổ phiếu đang lưu hành, để đưa ra giá cổ phiếu mục tiêu.
Các lưu ý khi lựa chọn cổ phiếu doanh nghiệp BĐS nhà ở
Quỹ đất
Chúng tôi đánh giá cao các doanh nghiệp có quỹ đất lớn tại các khu vực thuận lợi. Quỹ đất lớn đảm bảo các dự án được triển khai gối đầu, từ đó duy trì tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận hàng năm cho các doanh nghiệp.
Dữ liệu cho thấy VHM, NVL và NLG là ba doanh nghiệp BĐS nhà ở đang sở hữu quỹ đất lớn nhất. Trong khi các dự án của VHM trải dài từ Bắc vào Nam, các dự án của NVL và NLG chủ yếu tập trung tại các địa phương khu vực miền Trung và Nam Bộ.
Nguồn: Cafebiz
Người mua trả trước
Do đặc thù ngành, các doanh nghiệp BĐS phải mất từ 3 – 6 năm để phát triển dự án, cũng như chỉ được tiến hành bán dự án sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng tương ứng hoặc phần móng công trình, và mất 18 – 24 tháng để hoàn thành xây dựng, bàn giao sản phẩm đến tay khách hàng và ghi nhận doanh thu. Do đó, người mua trả tiền trước là một hạng mục đáng lưu ý trong Báo cáo tài chính các doanh nghiệp phát triển Bất động sản, từ đó thể hiện tiềm năng ghi nhận doanh thu của các doanh nghiệp này trong ngắn hạn.